【房地產企業稅務稽查應對方法培訓】幻燈片講義wenkub

1、財務管理水平計稅成本的計算必須按已售面積與單位建造成本確定。這規定產生的影響是什么？－房地產開發企業大幅度的隱瞞利潤關于土地增值稅問題財稅號文年月日推出的土地增值稅管理規定的規定A已售面積達到可售面積％或未達％但已出租自用的稅務機關可以要求房地產開發企業清算土地增值稅；整體轉讓無是否竣工，已取得預售許可證達年的均要求清算土地增值稅。B以土地或房地產投資入股的不能享收免土地增值稅的優惠；穗地稅發號文的規定確定了土地增值稅的預征率制定了土地增值稅清算與結算的相關規定其他涉稅問題*甲供料問題甲方采購鋼材水泥與采購鋁合金窗鋼架結構件等的區別；相關發票如何處理區別以清包工形式提供裝飾勞務的情況。財稅號文*利息問題金融機構借入與非金融機構借入*合作建房問題以土地使用權投入與貨幣資金投入；關注實質重于形式的問題*配套設施問題國稅發號文關于年度稅收征管新動態及案例分析“”期間國家稅務總局稅收征管的總體原則是“嚴征管寬稅基簡稅制低稅率”主要表現：通過推行“納稅評估”強化稅收征管和稽查；稅務機關將逐步建立和完善稅收評估體系，制定相應的稅收評估指標，通過案頭分析確定稽查對象。涉外企業重點稽查的對象：長期虧損的企業；長期微利經營但生產經營規模不斷擴大的企業；盈利水平在行業中偏低的企業；關聯方交易頻繁發生或交易金額被認定較大的企業；與避稅地企業發生業務往來的企業；關聯方之間資金往來占用情況嚴重的企業；跳躍式盈虧的企業；其他財務資料或納稅資料顯示異常
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2、讓房地產的?對于這種情況，主管稅務機關可根據合同規定的收款日期來確定具體的納稅期限。即先計算出應繳納的全部土地增值稅稅額，再按總稅額除以轉讓房地產的總收入，求得應納稅額占總收入的比例。然后，在每次收到價款時，按收到價款的數額乘以這個比例來確定每次應納的稅額，并規定其應在每次收款后數日內繳納土地增值稅。?項目竣工結算前轉讓預征?成片開發，部分轉讓；預售。?預征土地增值稅，待項目竣工結算后進行清算，多退少補。土地增值稅?清算：直接清算，預征后清算?全部竣工完成銷售，整體轉讓未竣工決算房沒完但是必須清算：?已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在%以上，或該比例雖未超過%，但剩余的可取得銷售預售許可證滿年仍未銷售完畢納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；契稅?契稅的概念?契稅是以所有權發生轉移的不動產為征稅對象,向產權承受人征收的種財產稅。納稅人出具契稅完稅憑證，土地管理部門房產管理部門才能辦理變更登記手續。土地增值稅是在土地建筑物交易過程中對出讓方征收的，而契稅則是對這交易行為中的承受方征收的，兩個稅種調節的目的是不同的；契稅與印花稅則在稅收優惠的原理，企業改組改制的政策上有共性之處。?契稅的特點?契稅屬于財產轉移稅?契稅以發生轉移的不動產，即土地和房屋為征稅對象，具有財產轉移課稅性質。土地房產未發生轉移的，不征契稅。?契稅由買房人繳納?般稅種都確定銷售者為納稅人，即賣方納稅。契稅則屬于土地房屋產權發生交易過程中的財產稅，由承受人納稅。對買方征稅的主要目的，在于承認不動產轉移生效，承受人納稅以后，便可擁有轉移過來的不動產產權或使用權，法律保護納稅人的合法權益。契稅?征稅以及免稅?契稅的征稅對象為發生土地使用權和房屋所有權權屬轉移的土地和房屋。?國有土地使用權出讓；國有土地使用權出讓是級市場的行為，對出讓方即國家不征收土地增值稅，但對承受方征收契稅。?土地使用權的轉讓；?包括出售贈與和交換；不包括農村集體土地承包經營權的轉移，原因是農村集體土地承包經營權的轉移不涉及產權的變更，只是經營權的轉讓。?房屋買賣；?以房屋權屬抵債或實物金銀首飾等交換房屋；?以房屋作價投資入股；但是個人獨資企業出資人將自己的房產投入本企業時，由于產權不發生變更，不繳納契稅。?買房拆料或翻建新房；?買房拆料或翻建新房的行為，都應當在取得相應不動產產權的前提下才能夠進行。?房屋贈與；房屋贈與行為的關鍵不在于贈與人承諾贈與土地房產，而在于是否已發生土地房屋權屬轉移；已真實發生了土地房屋權屬轉移的，則受贈方需要繳納契稅。?房屋交換。?等值部分不繳納，價值不相等，由支付差價方繳納。?契稅?企業改制?公司制改革：非公司制企業整體改建為有限責任公司含國有獨資公司或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業土地房屋權屬，免征契稅。?國有集體企業實施“企業股份合作制改造”，由職工買斷企業產權，或向其職工轉讓部分產權，或者通過其職工投資增資擴股，將原企業改造為股份合作制企業的，對改造后的股份合作制企業承受原企業的土地房屋權屬，免征契稅。?企業合并：兩個或兩個以上的企業，依據法律規定合同約定，合并改建為個企業，對其合并后的企業承受原合并各方的土地房屋權屬，免征契稅。?企業分立：企業依照法律規定合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方新設方承受原企業土地房屋權屬，不征收契稅。?企業關閉破產：依照有關法律法規的規定實施關閉破產后，債權人包括關閉破產企業職工承受關閉破產企業土地房屋權屬以抵償債務的，免征契稅；對非債權人承受關閉破產企業土地房屋權屬，征收契稅。?企業改制重組過程中，同投資主體內部所屬企業之間土地房屋權屬的無償劃轉，不征收契稅?！巴顿Y主體內部所屬企業之間”，是指母公司與其全資子公司之間母公司所屬的各個全資子公司之間的關系，以及同自然人設立的個人獨資企業之間同自然人設立的個人獨資企業與人有限責任公司之間的關系。契稅?計稅依據及應納稅額的計算?契稅的計稅依據為不動產的價格。?土地使用權出售房屋買賣，以成交價格為計稅依據分期付款，以總價款交。?土地使用權贈與。

3、股票市場誕生之際股票發行上市形成巨大財富效應?內部職工股使少部分人先期在股票市場淘金?宏觀經濟形勢的變化使國債期貨產生多空激烈博殺中國個體億萬富翁產生中國資本市場投資機會回顧之?股市政策效應使轉配股成為暴利產品?私企改制上市發行形成中國個人富人集團?資本市兼并收購造就財富神化?專家理財產生價值投資理念，藍籌股行情在投資理念轉輪中產生?海南特區的建立與土地泡沫造就投機者中國資本市場投資機會分析與展望?創業板市場在培育高新技術企業的同時，為風險投資戰略投資者創造財富機會?國有股減持與國有資產轉讓?資本市場制度與產品創新摧出新的投資理念和投資收益避險工具與指數期貨?管理層收購使管理者通過智慧和能力完成原始積累?樹立科學投資理念，在資本市場中分享中國經濟高成長成果房地產企業資本運營【房地產企業稅務稽查應對方法培訓】幻燈片講義wenkub。

4、內容概要營業稅檢查內容企業所得稅檢查內容個人所得稅檢查內容土地增值稅檢查內容土地使用稅檢查內容房產稅檢查內容印花稅檢查內容契稅檢查內容營業稅檢查內容全面檢查各種應稅收入的合理性完整性和及時性。主營業務收入價款和價外費用是否未按規定入賬，少計收入。在開發產品完工前，取得的預售收入包括定金是否全部計入“預收賬款”進行申報繳納稅款,有無計入“預收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅。營業稅檢查內容是否將售房款沖減成本費用或直接轉入關聯單位，未按規定入賬；是否將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在賬外收入等情況。私改規劃，增加銷售面積的收入是否按規定入賬。銷售閣樓停車位地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據，取得的收入是否按規定入賬。營業稅檢查內容拆遷補償收入是否未按規定確認收入，是否按補償標準面積的工程成本價與超出補償面積部分的差價款之和計算繳納營業稅。是否采取包銷低價開票方式，少計收入。與包銷商簽訂個價格較低的包銷合同，按約定的包銷價格開具發票，高于包銷價格的房款由包銷商收取并開具發票或收據，未計入收入。營業稅檢查內容收取的定金違約金誠意金等，是否未按規定確認收入。關注向對方收取的手續費管理費獎勵返還收入基金集資費代收款項代墊款項及其它各種性質的價外收費，是否未按規定確認收入。
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如檢查某房地產公司的安康花園項目，企業賬面配套設施僅有幼兒園和居委會配電室等，而經實地檢查發現有平方米商業門臉已對外出租出租收入已按規定申報納稅，經進步詢問會計承認了將成本已計入開發成本，造成多轉成本，少納所得稅元的事實。房地產行業稅前扣除的檢查審查銷售成本的結轉是否正確國稅發〔〕號開發產品完工后應在規定的時限內及時結算其計稅成本，不得提前或滯后。如結算了會計成本，則應按稅收規定將其調整為計稅成本。房地產行業稅前扣除的檢查常見問題：A竣工待售甚至已售的房地產不及時進行竣工決算。方面無法提供真實工程項目的成本核算資料，也同時把應計入財務費用的利息費用計入工程項目成本，降低了成本利潤率，偷漏了土地增值稅。由此造成稅務機關無法準確地稽征企業所得稅土地增值等各種稅款。B有無將應記入開發產品的開發成本直接轉入銷售成本，造成提前結轉成本，少納稅款。C重點審查開發產品科目的貸方是否按銷售房屋面積結轉銷售成本，有無早轉，多轉成本現象。房地產行業稅前扣除的檢查稅前扣除的銷售成本是否進行會計和稅法差異的調整國稅發〔〕號開發企業在進行成本費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品成本開發產品會計成本與計稅成本已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本的界限。計入開發產品成本的費用必須符合國家稅收規定。與稅收規定不致的，應以稅收規定為準進行調整。計算公示中“成本對象總成本”般指“開發成本”科目未結轉銷售成本前的期末余額按稅收政策調整后的計稅成本。房地產行業稅前扣除的檢查A計入開發產品的借款利息費用的調整國稅發〔〕號開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發生的，可作為財務費用直接扣除。案例：房地產行業稅前扣除的檢查B預提費用的納稅調整國稅發〔〕號計入開發產品成本的費用必須是真實發生的，除稅收另有規定外，各項預提或應付費用不得計入開發產品成本。會計上往往會對公共配套設施費進行預提。案例：房地產行業稅前扣除的檢查注意外資房企業規定不同國稅發第號。企業發生的綠化道路等配套設施費，有些是在售后繼續發生的，可在銷售房地產時進行預提。配套設施建設全部結束后，應進行匯算。售后發生的配套設施費預提比例，可由企業提出申請，主管稅務機關審核同意后執行。蘇國稅發號預提的配套設施費與實際發生的配套設施費的差額，在配套設施工程結束當年調整成本費用。配套設施費預提比例＝配套設施的概算數/預計完工年限來確認每年的預提數。房地產行業稅前扣除的檢查國稅發第號可售單位工程成本費用＝可售總成本費用?？偪墒勖娣e?？墒劭偝杀举M用是指應歸屬于可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，通平勘察設計等開發前期費用；建筑安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化道路等配套設施費以及企業為開發建設工程而發生的管理費用財務費用和銷售費用?？偪墒勖娣e是指國家規定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確的面積。本期可列支工程成本費用=可售總成本費用/總可售面積。已售面積+預提成本費用房地產行業稅前扣除的檢查審查總出售面積的確定是否正確國稅發號總可售面積是指國家規定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確的面積國稅發號無明文規定，企業會在設計面積建筑面積和實測面積作文章。熟悉商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則注意私改規劃提高“容積率”增加銷售面積的行為房地產行業稅前扣除的檢查私改規劃提高“容積率”是房地產企業暴利黑幕手法之，住宅樓規定得比較死，不好見縫插“樓”，更多的開發商就將目光盯在了商住樓公寓樓高檔別墅等項目上面，以盡可能擴大建筑面積。房地產行業稅前扣除的檢查共用部位共用設施設備維修基金的檢查房地產開發企業按照有關法律法規或合同的規定，因對已售開發產品共用部位共用設施設備承擔維護保養修理更換等責任而發生的費用。房地產行業稅前扣除的檢查房地產行業稅前扣除的檢查維修基金的管理模式稅收政策的規定。

6、織形式設立分公司納稅優缺點分析優勢：　　第，公司本部及分公司的盈利和虧損可以互相抵補?！　〉?，稅法規定在稅前列支有限額的費用如業務招待費廣告費業務宣傳費可以在公司內部調劑使用，從而使公司的稅收負擔更趨合理?！　〉?，公司內投資收益不存在根據稅率差異補稅問題。風險：由于稅法和會計制度存在差異，加之各地區稅務機關在理解及執行政策尺度口徑上可能存在定的差異，可能會有定難度。同區域內存在多個項目的情況下，從稅收的角度考慮最好成立分公司。公司組織職工集體旅游是否應該計入個人所得稅？自年月日起施行的《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》明確規定：個人所得的形式除現金實物和有價證券外，還有其他形式的經濟利益。并規定所得為其他形式的經濟利益的，參照市場價格核定應納稅所得額。財稅號按照我國現行個人所得稅法律法規有關規定，對商品營銷活動中，企業和單位對營銷業績突出人員以培訓班研討會工作考察等名義組織旅游活動，通過免收差旅費旅游費對個人實行的營銷業績獎勵包括實物有價證卷等，應根據所發生費用全額計入營銷人員應稅所得，依法征收個人所得稅，并由提供上述費用的企業和單位代扣代繳。個人所得稅　國稅函號《國家稅務總局關于個人所得稅有關問題的批復》部分單位和部門在年終總結各種慶典業務往來及其它活動中，為其它單位和部門的有關人員發放現金實物或有價證券。對個人取得該項所得，應按照《中華人民共和國個人所得稅法》中規定的“其他所得”項目計算繳納個人所得稅，稅款由支付所得的單位代扣代繳。依據《稅收征管法》第條的規定，若扣繳義務人應扣未扣應收而不收稅款的，由稅務機關向納稅人追繳稅款，對扣繳義務人處應扣未扣應收未收稅款%以上倍以下的罰款。企業贈送個人所得稅房地產公司為了促進銷售，經常會贈送家具家電閣樓車庫地下室車位等個人無償贈與不動產?！秶叶悇湛偩株P于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》國稅發號。營業稅：根據國稅發號規定：從年月日起，對購買住房不足年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過年含年轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過年含年轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。個人無償贈與不動產時，對受贈人全額交契稅印花稅。個人所得稅：個人將承受的不動產再對外銷售時：按財產轉讓所得征；按財產轉讓收入減除受贈轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按%的適用稅率計算繳納個人所得稅。?稅務機關不得核定征收。問題：個人接受其他個人的捐贈是否需要繳納個人所得稅？以房地產進行投資聯營的稅收相關問題營業稅土地增值稅房產稅契稅企業及個人所得稅重要稅收策劃方案－基本情況：甲公司取得塊土地，成本萬，沒有進行開發?，F乙公司要購買該塊土地，出價萬元，并表示配合甲公司采用最合適的辦法進行運作。假設條件：甲公司注冊資本萬元，全部用于該土地；甲公司沒有發生別的業務和費用；所有工作都在年度完成。直接轉讓土地使用權，即甲公司直接將土地使用權轉讓給乙方。相關稅金：為計算方便，未考慮城建稅教育費附加印花稅等小稅種，下同營業稅：。%=萬元土地增值稅：可抵扣金額萬元，適用稅率%，－*%－。%=所得稅：－－－。%=稅負合計。政策依據：。。對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納【房地產企業稅務稽查應對方法培訓】幻燈片講義wenkub。

7、增值額萬元，增值率為%，未超過扣除項目金額％的，免征土地增值稅。銷售與裝修分開兩種裝修方式直接招標裝修進成本：收入和成本均增加，但因裝修的利潤空間較大，因此對土地增值稅的影響不大。成立裝修公司與客戶簽定兩份合同：份房屋銷售合同，份房屋裝修合同。只需就第份合同注明金額繳納土地增值稅，第份合同不用繳納土地增值稅納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，對納稅人向對方收取的裝修及安裝設備的費用，應并列入房屋售價。國稅函號?？鄢椖坎邉澐ǚ康禺a精裝房自行設立建筑公司加大房地產開發成本的列支。。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業已使用或出租出借的商品房應按規定征收房產稅。。城鎮土地使用稅是以城鎮土地為征稅對象，對擁有土地使用權的單位和個人征收的種稅。以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據。房產稅和城鎮土地使用稅企業所得稅國稅發號《企業所得稅稅前扣除辦法》?！吨腥A人民共和國企業所得稅法》年月日執行。國稅發〔〕號《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知?！穱惡病程枴蛾P于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》國稅發〔〕號《關于母子公司間提供服務支付費用有關企業所得稅處理問題的通知?！?。關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知。國稅函〔〕號房地產開發企業按當年實際利潤據實分季或月預繳企業所得稅的，對開發建造的住宅商業用房以及其他建筑物附著物配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季或月計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。變化：國稅函號文件是對國稅發號文中關于房地產開發企業的企業所得稅預繳作出的新規定，根據號文件房地產開發企業按當年實際利潤據實預繳稅款的，即：當期應納稅額＝當期預售房款收入*預計利潤率*％。當期開發產品完工確認收入的實際利潤與其預計利潤的差額*％?！蛾P于母子公司間提供服務支付費用有關企業所得稅處理問題的通知》國稅發〔〕號。母公司為其子公司以下簡稱子公司提供各種服務而發生的費用，應按照獨立企業之間公平交易原則確定服務的價格，作為企業正常的勞務費用進行稅務處理?！　∧缸庸疚窗凑摘毩⑵髽I之間的業務往來收取價款的，稅務機關有權予以調整。母公司以管理費形式向子公司提取費用，子公司因此支付給母公司的管理費，不得在稅前扣除?！镀髽I所得稅稅前扣除辦法》第條　納稅人從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除。第條　納稅人申報扣除的業務招待費，主管稅機關要求提供證明資料的，應提供能證明真實性的足夠的有效憑證或資料。不能提供的，不得在稅前扣除。第條　納稅人發生的與其經營活動有關的合理的差旅費會議費董事會費，主管稅務機關要求提供證明資料的，應能夠提供證明其真實性的合法憑證，否則，不得在稅前扣除。差旅費的證明材料應包括：出差人員姓名地點時間任務支付憑證等。會議費證明材料應包括：會議時間地點出席人員內容目的費用標準支付憑證等。國稅發號發票使用及審核新規國稅發〔〕號：在日常檢查中發現納稅人使用不符合規定發票特別是沒有填開付款方全稱的發票，不得允許納稅人用于稅前扣除抵扣稅款出口退稅和財務報銷。有偷逃騙稅行為的，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定處罰；情節嚴重觸犯刑律的，移送司法機關依法處理。國稅總局稽便函號關于《進步做好房地產行業稅收專項檢查工作》的通知：各省國地稅局要在轄區內年至。

8、的優惠。?根據《關于營業稅若干政策問題的通知》財稅號，單位和個人在提供營業稅應稅勞務轉讓無形資產銷售不動產時，如果將價款與折扣額在同張發票上注明的，以折扣以后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中扣除。?在開發產品的銷售中，開發商往往以“買別墅贈車庫”“買住房贈空調”的折扣形式促銷，在這種情況下，根據開具發票的情況不同，營業稅等稅金的計稅方法有所不同。下面以“買別墅贈車庫”為例予以說明。?如果發票內只開別墅不標明車庫，車庫是典型的贈送，按稅法規定要視同銷售。對別墅應按發票上開具的價款繳納營業稅及企業所得稅；對車庫按其公允價值計算繳納營業稅，非公益性捐贈不得稅前扣除，計算企業所得稅時要進行調整，再繳納%的企業所得稅。?如果開發商在開具發票時把別墅和車庫的面積售價折扣率折扣額和折扣后的營業額填寫齊全，就可按照折扣后的營業額計算繳納營業稅和企業所得稅。?銷售折讓是企業在銷售商品以后，由于質量規格等問題，而給予購買方的價格減讓，實質就是營業額減少。根據《發票管理辦法實施細則》的規定，發生銷售折讓的，再收回原發票注明“作廢”后，重新開具發票。凡退款已繳過營業稅的，可以申請退稅，也可從以后的營業額中減除。房地產開發企業在樓盤開盤活動中取得的贊助款的稅收問題?根據《國家稅務總局關于印發營業稅問題解答之的通知》規定，單位和個人取得的各種名目的贊助款是否繳納營業稅，要看是否發生了向贊助方提供應稅勞務轉讓無形資產或轉讓不動產所有權的行為。如果沒有向贊助方提供應稅勞務轉讓無形資產或轉讓不動產所有權，不繳納營業稅。反之，應計算繳納營業稅。房地產包銷業務的營業稅問題?根據國家稅務總局《關于房地產開發企業銷售不動產征收營業稅問題的通知》國稅函號規定，在合同期內房地產開發企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房地產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或價差應按“服務業—代理業”征收營業稅；在合同期滿后，服務未售出，由包銷商收購，其實質是房地產開發企業將服務銷售包銷商，對房地產企業應按“銷售不動產”征收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。根據財稅號文件規定，包銷商對再次銷售的房地產申報繳納營業稅時，可以扣除原來的購置原價。?舉例說明：房地產企業開發出售精裝房，裝飾材料是由購房戶自行購買的營業稅問題?納稅人采取包清工形式提供的裝飾勞務，按照其向客戶實際收取的人工費管理費和輔助材料費等收入不含客戶自行采購的材料價款和設備價款確認計稅營業額。因此，房地產開發企業開發出售精裝房，如果裝飾用材料由購房戶自購，售房價款中不包含裝飾材料的，房地產開發企業繳納營業稅的計稅依據應為房屋價款加上為購房戶提供裝修服務收取的人工費管理費和輔助材料費的金額。?新營業稅暫行條例第條規定“納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用?！边@是關于營業稅計稅營業額的基本規定。而實施細則第條是對建筑業營業額的特殊規定，即使原材料其他物資和動力是建設方提供的，施工方并不會因此收取任何。

9、房地產企業的稅收以及稅收籌劃概述?中國稅制–流轉稅和所得稅–對生產和銷售貨物征收的是增值稅消費稅；對勞務和銷售轉讓不動產征收營業稅；對收入征收企業所得稅個人所得稅；附加稅，城建和教育附加在營業稅基礎上征收；針對進出口征收關稅；特定征收：交通工具車輛購置稅車船稅房地產土地增值稅房產稅契稅城鎮土地使用稅–涉及房地產：土地增值稅營業稅和附加稅企業所得稅房產稅契稅城鎮土地使用稅概述–流轉稅：增值稅消費稅–增值稅的概念–增值稅是對單位和個人生產經營過程中取得的增值額為課稅對象征收的種稅。–．增值稅的性質：屬于流轉稅性質的稅種。–以全部流轉額為計稅銷售額，還同時實行稅款抵扣制度。是種只就“未稅流轉額”征稅的新型流轉稅。–按產品或行業實行比例稅率，作用在于廣泛征集財政收入，而不是調節收入差距。–．增值稅的計稅原理–按全部銷售額計算稅款，但只對貨物或勞務價值中新增價值部分征稅。–實行稅款抵扣制度，對以前環節已納稅款予以扣除。–稅款隨著貨物的銷售逐環節轉移，最終消費者是全部稅款的承擔者，納稅人與負稅人相分離。–增值稅與其他流轉稅的配合般有兩種模式：–交叉征稅或稱雙層次征收模式。如增值稅與消費稅。–平行征收模式。如增值稅與營業稅。–納稅人：增值稅納稅人的基本規定凡在中華人民共和國境內銷售貨物或者提供加工修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅義務人。–概述?稅的分類?消費稅?是最重要的中央稅，是對特定消費品的特定消費行為征收的種稅。目的是對消費產品進行控制和調節。?生產委托加工進口售應稅消費品各環節不重復征。?價內稅?應稅消費品：煙酒及酒精化妝品貴重首飾及珠寶玉石鞭炮焰火成品油汽車輪胎小汽車摩托車高爾夫球及球具高檔手表游艇木制次性筷子實木地板?營業稅?營業稅?營業稅是對在我國境內提供應稅勞務轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人所取得的營業額征收的種商品與勞務稅。?特點：?比較其他稅：?與增值稅：營業稅針對勞務，增值稅針對貨物?；旌蠒r根據具體情況區分進行征收。平行征稅，都是價外稅。?與所得稅：營業稅是計算企業所得稅應納稅所得額時可以扣除的稅金即可在企業所得稅前扣除。?分行業來交，般以營業額全額為計稅依據：建筑業金融保險業郵電通信業服務業轉讓無形資產銷售不動產。?營業稅?不動產銷售的營業稅?本稅目征稅范圍包括：銷售建筑物或構筑物銷售其他土地附著物。?“權”轉讓：所有權轉讓有限產權轉讓永久使用權轉讓?銷售其他土地附著物，如樹木莊稼花草等，連同不動產和土地使用權并轉讓的，比照銷售不動產征稅。房地產不拆分?以不動產投資入股，參與接收投資方利潤分配共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。在投資后轉讓股權的，也不征收營業稅。?外商投資企業和外國企業：處置債權重置資產，不征收營業稅；處置股權重置資產包括債轉股方式處置所取得的收入，不征收營業稅；處置其所擁有的實物重置資產，該項資產屬于不動產的，征收營業稅。?納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產行為，應照章征收營業稅。?銷售不動產適用的營業稅稅率為%。營業稅?銷售不動產計稅依據?包括納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用，包括收取的手續費補貼基金集資費返還利潤獎勵費違約金滯納金延期付款利息賠償金代收款項代墊款項罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費?．單位和個人銷售或轉讓其購置的或抵債所得的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。?．對單位或個人將不動產無償贈與他人，稅務機關有權核定其計稅營業額無土地增值稅。?．轉讓企業產權是整體轉讓企業資產債權債務及勞動力的行為，其轉讓價格不僅僅是由資產價值決定的，與企業銷售不動產轉讓無形資產的行為完全不同。因此。轉讓企業產權的行為不應征收營業稅。?納稅人銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天；銷售不動產，應當向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。營業稅?計稅依據?納稅人銷售不動產的營業額為納稅【房地產企業稅務稽查應對方法培訓】幻燈片講義wenkub。

10、其是財務成本采購經理的跨公司的輪崗？人事任免與人事考察考核與激勵選定素質模型人事考察縱向強弱相間橫向強弱相間黃博文版權所有黃博文版權所有管控模式的執行及落地規劃與計劃規劃與計劃管理是最直接的管控執行工具之基于開發的子公司年度及年滾動經營規劃基于開發的集團年度及年滾動經營規劃現有項目投資布局結構及節奏：新項目融資結構及節奏公司戰略部門規劃及計劃部門規劃及計劃項目經營分析模版項目開發計劃黃博文版權所有黃博文版權所有管控模式的執行及落地流程與權責流程與權責是最直接的管控執行工具之越靠近價值鏈前端，經營操作風險越大，但對整個房地產開發項目的利潤貢獻越高，管控和績效管理的重點關注價值創新風險控制和成本的控制論證策劃設計流程價值鏈中段是整個房地產開發項目的質量和成本控制區間，決定了利潤的最終實現大小，管控和績效管理的重點關注質量和動態成本的控制工程管理成本管理流程?越靠近價值鏈后端，經營操作風險越小，但對組織的品牌和客戶價值產生重要影響，管控和績效管理的重點關注服務與顧客關系維護服務顧客滿意相關流程投資策劃土地獲取項目策劃建筑管理采購管理工程管理產品開發及成本控制過程銷售管理售后服務物業管理利潤貢獻和風險由前端向后端遞減全程關注進度資源效率資產周轉黃博文版權所有黃博文版權所有管控模式的執行及落地流程與權責流程與權責是最直接的管控執行工具之論證策劃設計采購工程營銷客服各節點現狀描述優勢分析劣勢分析標桿經驗流程通病黃博文版權所有黃博文版權所有管控模式的執行及落地流程與權責流程與權責是最直接的管控執行工具之黃博文版權所有黃博文版權所有管控模式的執行及落地流程與權責流程與權責是最直接的管控執行工具之集團總部高層與部門之間各部門之間的權責分配集團總部與子公司之間的權責分配子公司內部的權責分配黃博文版權所有黃博文版權所有管控模式的執行及落地流程與權責案例流程與權責的典型案例分析黃博文版權所有黃博文版權所有管控模式的執行及落地績效管理與激勵績效管理與激勵是最直接的管控執行工具之績效管理的螺旋上升循環簽定業績合同績效輔導/監控績效考評考核結果應用制定績效指標?戰略及中期規劃?明確公司年度經營目標?找出目標實現的關鍵驅動因素，并有效分解到部門，形成套考核指標體系?確定指標結構及權重?制定衡量標準?起草業績合同?審批并簽訂關鍵崗位的業績合同?進行相關績效輔導，提高績效水平?定時召開經營檢討會對績效目標完成情況進行監控，并及時提出改進意見?采集考核數據?業績評估?能力評估?計算考核得分?適當的宣布形式?績效考評結果運用，如加薪晉級等?合理的反饋典型的績效管理體系主要由個環節構成黃博文版權所有黃博文版權所有管控模式的執行及落地績效管理與激勵績效管理與激勵是最直接的管控執行工具之績效管理體系的基礎和前提條件強化戰略規劃管理，逐步完善戰略規劃功能；強化戰略溝通強化年經營規劃年度計劃與預算管理規范管。